涂料经讯 “高库存城市主要在三四线，所幸泰禾主要布局一线，这方面的发言权不大。前两年我们就判断三四线城市库存太大，布局坚持一线城市、二线核心城市，三四线城市以前不会去，今后更不会有去的理由。”3月4日，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在招商局大厦接受了中国房地产报记者的采访。
黄其森给出了去库存建议：高库存城市如果只是等政府救市，一味“等、靠、要”，肯定没有出路。开发商应放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量，才能争取主动，这是“做减法”。开发品质上，则要努力“做加法”。库存再大的城市，依然有热销的楼盘。
“房地产市场依然大有可为，现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。只是当下房地产行业特征，改善型渐成主流。像过去什么房子都好卖的日子肯定一去不返了。”黄其森表示。
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北京不太可能暴涨，跟涨是大概率事件
中国房地产报：农历新年之后，国内一线城市的楼市非常火爆，你怎么看待今年的房地产市场?
黄其森：北京有全国最严格的五年限购，通州还有全国唯一的以区划为范围的限购，所以不太可能像深圳那样暴涨，但跟涨是大概率事件。如果说2015年是房地产的“回暖之年”，那么有去库存相应政策以及货币政策的支持，2016年将成为房地产的“温暖之年”。当下房地产对经济的拉动作用最快、最明显，不难预计，由于政策面继续暖风频吹，一线城市和部分二线城市房地产市场仍将持续看好，三四线城市有望好转。
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对农民工进城去库存不应抱过大希望
中国房地产报：从去年开始，不少地方政府都出台了很多房地产新政，以加快当地楼市库存的消化，你如何看待这一轮楼市去库存?
黄其森：房地产洗牌是正常的，库存也正常，我反对为救市去库存没有底线，比如某些地方的零首付购房，这其实是保护落后的措施。去库存也是结构调整，一定要把低端的落后的淘汰掉。政府这一端，一方面可推进降低交易环节税费与交易门槛等“做减法”，另一方面针对企业拆迁、配套难题，改善户籍制度等“做加法”。
关键还是开发商争取主动。开发单位就要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。想改善的客户，大量且现实存在着。农民工进城去库存要看其有无能力购买，事实上其消化能力很有限，开发商不应抱过大希望。
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土地增值税预征率让房企不堪重负
中国房地产报：你对目前的房地产相关政策有哪些建议?
黄其森：目前各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012、2013年房地产市场处于最好水平时定下的2%到6%不等。而今，绝大多数地方房地产利润率已严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还是按原定税率让企业不堪重负。对房企在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此，大多是在前几年房地产市场最好时期定下的15%～22%，个别地方甚至达25%，建议结合各地房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。
建议取消对房地产项目税的预征，且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业，并明确退还程序和处理时限。
中国房地产报：房企资产负债率普遍较高，一般在60%~80%，有些甚至更高。而房企想要持续扩大规模，只有不断融资借债以买地和开发新项目。你怎么看这个问题?
黄其森：泰禾去年主要做的就是降杠杆、降负债。而随着近两年国内融资大门的开启，定向增发、中票融资、公司债等都成为上市房企的重要融资渠道，且成本低，有利于改善债务结构。泰禾2015年的融资成本降到6%左右，通过发行公司债、中票等，置换以前的高融资成本。国内信托融资成本也降到了10%左右，银行开发贷利率更低，仅4%~5%。国内融资成本走低非常明显，与境外融资相比，成本大降。
