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房价,可能真的悬了

作者: 来源:房地产

[摘要]今年过年,席间已经很少有人主动谈论股票了,说道国内的经济形势,大家大多含糊不清,反正都在痛恨手里的钱越来越少了。唯一能提起大家兴趣的事,只有买房子!但房价可能已经有点悬了……

  涂料经讯  今年过年,席间已经很少有人主动谈论股票了,说道国内的经济形势,大家大多含糊不清,反正都在痛恨手里的钱越来越少了。唯一能提起大家兴趣的事,只有买房子!但房价可能已经有点悬了……
  
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  房价,可能真的悬了
  
  国际上房地产泡沫一个重要的指标,叫做房地产市值与GDP的比值,也就是说如果房地产的市值过大,远远超过了GDP那么就是泡沫了,美国比较敏感,一般房地产市值超过GDP就算泡沫了。长达近100年的历史中,只要这个比值超过了100%,就要小心了。次贷危机爆发的时候,这个比值上升到了172%,酿成了巨大的金融核爆,到了今天美国的这个比值仍然还有128%,所以这个风险到今天依然存在,美国未来一段时间如果经济重回衰退,那么房价跌也并非不可能。
  
  再说日本,这是一个保守的东方国家,跟我们其实很接近,所以他们把泡沫憋的很大,当年日本泡沫破裂的时候,房地产市值是GDP的2倍,也就是比值到达了200%,到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
  
  一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年,香港房价年平均增长超过20%。1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右,若从1985年房地产市道复苏算起,到1997年时房价已上升了9-10倍。
  
  1997年,香港房地产泡沫破灭,楼价一路下跌,至2003年中,下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP,如果反推楼市的市值,那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢?美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账,说至少在300%-400%左右,那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍,美国次贷危机的3-4倍。
  
  那么现在中国大陆的房地产总市值/GDP是多少呢?
  
  按照人均居住面积30平米计算(北大的报告家庭平均居住面积116平米),平均房价就算6000元,房地产的市值已经高达234万亿,中国GDP是67万亿,算下来这个比值是350%。
  
  有人说中国不一样,人口持续流入造成了高房价的刚性需求。但实际上,未来五年将出现极大的逆转。
  
  首先宏观大环境下,2015年已经发生了转折,工作人口开始减少。老头老太太越来越多。2020年将开始人口负增长。
  
  其次大城市纷纷人口管制,到2020年之前,人口基本不增长,核心城区开始人口负增长。所以有产业的地方,人口不会流入了,而没有产业的地方,会鼓励人口流入,但那些地方恰恰是空城鬼城。
  
  再者,之前十年房价上涨,是因为央行的资产负债表扩张,而在2015年,出现了转折,央行资产负债表收缩了,7万亿资金消失了。难道大家就没感受到奇怪?收入越来越少,房价越来越高,这真的靠谱吗?
  
  所以这就是股市的5000点,只是房地产的周期比股市要长很多,股市一个月房地产一年,股市筑顶一月,房地产可能高位盘整一年,然后股市暴跌3月筑底1年,房地产可能暴跌3年筑底10年。
  
  现在把自己重新套死的楼市投资者,不论你是不是所谓的刚需,或者改善需求,到时候恐怕都会很难受。但是断供风险是没有的,首付即使20%,装修税费加在一起,怎么也得有50%了,而且一旦你断供,很可能意味着银行彻底恨上你了,这辈子都不能再贷款了,这辈子也估计买不起房了,所以按照中国人的个性,除了炒房那拨人,大多数人还是会忍的。尽管还给银行的钱,要远远大于房子的价值。
  
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  任泽平:中国房价高估
  
  面对美联储加息和美元再次进入强势周期,国泰君安首席宏观分析师任泽平称,包括中国在内的主要新兴经济体大部分并不具备发生金融危机的条件,中国爆发金融危机的可能性很低。
  
  如今再次面对美联储加息和美元强势周期,任泽平表示,从引起亚洲金融危机的六个方面因素来对目前主要新兴经济体作比较分析,发现目前主要新兴经济体都与1997年亚洲四小虎的情况不可同日而语,大部分不具备发生亚洲金融危机的条件。
  
  截至2015年9月,中国外债占GDP的14.3%、占外汇储备的43.5%,其中短期外债占全部外债比例为66.9%。2016年1月15日,全A指数平均市盈率(PE)17.7倍,估值合理。
  
  任泽平称,总的来说,中国经济增速仍较快,拥有全球最大的外汇储备,外债占GDP比重低,巨大的经常项目顺差,资本项开放程度不高,银行体系总体健康,仅房价有些高估,因此中国爆发金融危机的概率很低,但需尽快化解地产泡沫、隐性不良和重化工业产能出清障碍等潜在风险点。
  
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  投机炒房要三思
  
  各地房价冷暖不一,市场各方对于猴年楼市的表现也是预测迥异。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,2016年政策面保持宽松已成定局,二三线城市的市场很可能出现弱复苏,一线和部分强二线城市则仍将保持较强态势。相比之下,同策咨询研究部总监张宏伟则认为,大多数大中城市仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,未来楼市仍然会面临阶段性调整。
  
  “2016年楼市整体会以稳为主、略有下降,不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中,贷款成本将会徘徊在低位,因此对于自住型刚需来说,可以考虑在今年下半年适时出手,但对于投机炒房者而言就要三思而后行了。”专家表示。
  
  专家进一步分析指出,尽管房屋具有商品属性,但由于对百姓的生活质量影响很大,因此其不同于一般商品。
  
  近年来,一方面政府加大了对“保障房”“廉租房”的建设和供应力度,刚需问题有所缓解;另一方面,社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害,而且客观上中国整体房价仍处于较高水平,因此继续炒作获利的空间已经不大。

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